Jak správně nastavit prodejní cenu nemovitosti?
Proč je opravdu důležité správně nastavit prodejní cenu nemovitosti?
Každý dobrý makléř nebo realitní odborník moc dobře ví, co špatné nastavení prodejní ceny může způsobit a jak může ovlivnit celkový průběh a výsledek konkrétního prodeje. Než se níže dostaneme ke konkrétním důvodům, je důležité, abychom si řekli, že na začátku si s majitelem nemovitosti vždy stanovíme podmínky prodeje, očekávanou délku procesu a především jeho osobní představu.
I když je přání našeho klienta "svaté", párkrát jsme byli nuceni ustoupit od spolupráce s majitelem, který si prostě nechtěl nechat poradit. Stál si za svým názorem, že jeho požadovaná cena je správná, jelikož na internetu našel nabídku souseda, který nabízel nemovitost za podobné peníze. Už se však ale nedíval na detaily a relevantní důvody proč stejnou cenu požadovat nemůže.
Obrovskou roli v oceňování totiž hrají aspekty, které nejsou na první pohled zřejmé.
Pro pořádek si jich můžeme pár uvést...Technický stav, velikost pozemku, právní vady, stáří nemovitosti, a tak dále a tak dále.
Nejde tady tedy o jednoduchou rovnici, kde by se cena, dvou nemovitostí o stejné velikosti stojících vedle sebe, rovnala.
V dnešní době je cílem asi každého prodávajícího vytěžit ze svého prodeje maximum. Ono se na jednu stranu není čemu divit. Nemovitostí či pozemků je málo, developerské projekty se rozvíjí pomalu a ochota lidí kupovat je za poslední rok opravdu extrémní.
Je však velmi důležité najít tu optimální cenovou hladinu, se kterou oficiálně půjdete na trh nemovitostí. Není totiž nic horšího než nabídku nadhodnotit a proměnit jí tak v nechtěné zboží, nebo naopak podhodnotit a potom litovat, že jste nemovitost prodali velmi lacino.
Co se vlastně při takovém šlápnutí vedle může stát a co nám naopak správný způsob přinese navíc?
A) Nízká cena nemovitosti:
S ní se v dnešní době už příliš často nesetkáte a pokud ano, tak si troufnu říct, že jen ze dvou důvodů:
- Špatně nastavená prodejní cena
Ta se projeví extrémním zájmem ze strany potencionálních kupujících. V tu chvíli vám jako prodávajícímu dojde, že jste udělal chybu, nabídl svou nemovitost sakra levně a začnete litovat. Litovaní přejde v přemýšlení a z něj vzejde nápad. Nápad začít vyjednávat nové finanční podmínky, kličkovat a vydělat víc. Dopadne to ale jenom tak, že ten enormní počet zájemců odradíte a nezbyde vám ani jeden. - Snaha o předložení vyšších nabídek
Můžeme si to představit jako dražbu nebo aukci formou obálkové metody. Prodávající se tedy domluví se zájemci na setkání, kde mají jedinou možnost předložit své nabídky. Ta nejvyšší samozřejmě vyhrává.
Neříkám, že je tento způsob úplně nešťastný, ale má své úskalí. Hned na začátku může odradit spoustu zájemců. Většina k této metodě nepřistoupí už z principu, jiní jsou bázliví a nejistí, pro ostatní může představovat něco až příliš složitého.
Méně zájemců tedy znamená menší konkurenci a méně nabídek. Ve finále tak ta nejvyšší, která zvítězí, nemusí dosáhnout ani na optimální prodejní cenu a vy na tom jako prodávající nakonec proděláte.
B) Vysoká cena nemovitosti:
S touto cenou se dnes setkáváme velmi běžně. Lidé cítí, že i v období Corona krize je veliký zájem o koupi nemovitostí a tím je jejich touha po maximálním zisku velmi posílena. My však víme, že toto není vždy ta správná cesta.
Je to především cesta zdlouhavější, problematická a mnohdy finančně náročná.
- Každá nemovitost naláká potencionální zájemce na svém začátku. Když je nová a neokoukaná. Pokud však i dobře připravenou a zpracovanou nabídku znehodnotíte nereálnou cenou, zájemci vás nebudou kontaktovat, nebudou mít zájem o prohlídky a na trhu se může prezentovat několik měsíců i let.
Vyústění je jednoduché. Buďto se vám, i s ohledem na čas, podaří dosáhnout svého cíle a prodáte nemovitost v požadované výši nebo budete nuceni jít s cenou dolů. Jelikož celý trh bude danou nemovitost znát, drobná sleva ve výši několika desítek tisíc korun nebude mít reálnou šanci na úspěch. Budete nuceni udělat takovou slevu, která znamená několik stovek tisíc korun a vy tak nakonec nemovitost prodáte ještě níže, než byste šli na trh s přijatelnější cenou.
C) Optimální a správně nastavená cena nemovitosti:
Touto cestou se u nás snažíme jít vždy. Optimální cena neznamená, že se pro majitele nesnažíme získat maximum. Právě naopak, nicméně oproti předešlé variantě to děláme metodicky, s jistotou a garancí úspěchu. Při tom je však cena nastavena tak, že jí trh nemovitostí zvládne a my si ji bez problému dokážeme argumentačně před zájemcem obhájit. Abychom si byli jistí optimálně nastavenou cenou, musíme pro to samozřejmě něco udělat.
Zkoumáme tedy několik parametrů:
- Osobní, aktuální či historické prodeje v dané lokalitě;
- Aktuální porovnávané veřejné nabídky. Samozřejmě, že zkoumáme i konkurenční nabídky, ale úplně se nimi neorientujeme, jelikož ve veřejných inzerátech bývá řada velmi nadhodnocených nabídek, které výrazně ovlivňují naše stanovisko;
- Placené cenové mapy, které monitorují ceny z kupních smluv, které byly podány do katastru nemovitostí;
- A především máme svůj osobní systém, který nám pomáhá nastavit cenu tak, jak tomu aktuální trh nemovitostí jde naproti. Zároveň nám náš systém pomáhá stanovit prodejní strategii s ohledem na jednotlivá časová pásma a rychlost prodeje.
Tak tolik ke správnému ocenění nemovitosti. Je to s ní stejné jako se vším ostatním v životě - ona zlatá střední cesta ☺
Pokud bych ji mohl pomoci najít i vám, budu moc rád, stačí kontaktovat naši kancelář. A to i v případě, že by jste jenom rádi věděli, jaké jmění váš dům vlastně představuje.
Níže najdete buď to přímo číslo, e-mail nebo kontaktní formulář.
Přeji vám úspěšný týden, Michal Groulík a InStyle Real Estate s.r.o.
+420 604 924 103
instyle@reality-instyle.cz
Zerzavice 2146
686 01 Staré Město - Czech Republic